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一线城市住宅用地供应增多,未来房地产走势如何?

一线城市近期的土地供应情况如何?土地供应对房价会产生什么影响?
 
针对这些问题,北京城市广播《城市文化范》特别邀请了金融学博士后,青年金融学家,知名投资人杜帅对此进行分析解答。
 
杜帅:
5月以来,北上广深四大一线城市显著加快了住宅用地的供应节奏。中国指数研究院的数据显示,5月,一线城市共推出土地38宗,推出土地面积217万平方米,环比增加50%,同比增加142%。其中,北京、上海和广州分别推出2宗、9宗和3宗住宅用地,分别供应了住宅用地面积达到7万、42万和8万平方米。
 
5月下旬,在北京市规划和自然资源委员会举行的“2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会”上,北京市集中推介了57宗经营性用地,其中44幅为住宅用地。
据了解, 5-6月,北京市将有54宗经营性用地陆续入市。
 
土地市场一直被视为楼市的“晴雨表”,供给量的多少,直接决定了楼市未来的走势。随着年末土地供给的增加,2019年市场供应量必然会随之有明显的上涨。大量的土地供应会在未来转化成房源进入市场。
 
一方面,集中给土地有利于促进供求平衡,保证市场的有效供给。在售价方面的限制也会对未来市场预期形成立竿见影的效果。一线城市住房价格天花板的限定,将从土地供给侧为未来房地产市场发展建立了预期稳定的根基。
 
另一方面,巨大的供给也给开发商带来了压力。在楼市遇冷的大背景下,房价虽然在下跌,但是在买涨不买跌的情绪带动下,楼市观望气氛浓重,买房的人并不多。低价限竞房又不断增加,供给多了,就会有优惠的空间。这无疑改变了楼市的供求结构,进一步抑制了房价的上涨,也让开发商承压更大。
 
如果土地价格过高,特别是出现了地王,会直接带动该楼盘,甚至周边地区房价的上涨。
 
比如在2015年时,丰台就出过一个地王,当时的楼面价一度达到7万5千元,这直接带动了该商品房周边地区房屋的涨价,像以前卖4万的房子直接涨到了6万。因此一旦高价地王入市,周边区域也会变得炙手可热。
 
但相反,如果一个区域集中出现了相对廉价的公租房或者政策性住房,则会对这个区域的商品房价格产生影响,商品房价格会出现一定程度的下跌。
 
对于不按期交房的问题,开发商逾期交房肯定是构成违约的。既然构成违约,就应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担,一般商品房买卖合同中会有约定。一般以合同为主,遵循合同的约定。
 
如果合同未对违约责任作出约定,则需要根据相关法律来确定违约责任。开发商逾期交房,购房者可以要求其支付违约金,满足条件的还可以要求解除购房合同。
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